上海人都晓得的海华花园，30多年前竟然是这样…… | 改革开放亲历者说

2018年12月17日 16:52　 来源:红色之声 选稿:蒋云倩

　　原标题：上海人都晓得的海华花园，30多年前竟然是这样……| 改革开放亲历者说

　　在改革开放40周年到来之际，中共上海市委党史研究室与东方网“红色之声”（ID：hszs1921）联合推出“改革开放亲历者说”系列报道。

　　今天，让我们来听听原卢湾区副区长葛文卿讲述如何在斜三基地探索运用土地批租形式改造旧区，破解旧改缺少资金的困境，创造出利用社会资金加快旧区改造的新路。

　　人物介绍

　　葛文卿，1984年至1992年任卢湾区副区长，分管城建工作。20世纪90年代初，卢湾区委区政府利用打浦桥地区西通徐家汇商业圈，北接淮海中路商业街，东与浦东隔江相望的地段优势，探索出一条以土地使用权有偿转让、居民动迁、异地安置，改造城市老旧地区的新路子，“斜三基地”成为全市利用级差地租改造旧城区的第一例。形成城区面貌改变、居民居住条件改善、开发商投资回报的多方“共赢”局面，为旧城区更新改造提供了一条新鲜的经验。葛文卿参与领导了斜三地块旧区改造的前期工作。

　　打浦桥，昔日的棚户区

　　打浦桥地区是当时危棚简屋比较集中的地区，而斜三基地就位于打浦桥地区。基地用“斜三”命名，因为这里大部分属于斜三居委会所在的范围。具体讲来，基地位于打浦桥以西，瑞金南路以东，卢湾中学以北的区域，占地约3公顷。基地上的居民有1300多户，包括徐家汇路和斜徐路之间的“夹心层”中的300来户人家，单位20多家。这个区域内的危棚简屋非常密集，居民的居住条件极差。

　　△打浦桥斜三地块改造前

　　斜三基地北面的徐家汇路，原来路面很窄，只有现在马路的三分之一宽，它的南面还有一条跟它平行的斜徐路，夹在两条路中间从打浦路至瑞金南路的这一段狭长的范围内都是棚户简屋。斜三基地西面的瑞金南路，当时叫日晖东路，西侧一段河道从肇嘉浜路起往南直通黄浦江，这里曾经是有名的日晖港，卢湾区环卫部门的粪码头和垃圾码头就坐落在这里，这里是全区垃圾、粪便的转运站，每天在这里装船后再经黄浦江运输出去，因此，这一地区空气中总是散发着阵阵臭味。加上周边还有一些印染、漂染等污染企业，不时排放难闻的气体，使得这一区域的环境更加恶劣。居民是怨声载道，我在区里负责分房时，这个地段的房子人家是不愿意要的。

　　资金短缺 旧改困难重重

　　1984年，上海市政府确定全市有23片地区必须改造。其中，卢湾区有两片，而“斜三基地”则是重点推进地块。1988年11月，卢湾区政府出台《卢湾区1989—1995年城市建设发展规划》，斜三地块被正式列入综合开发类改造项目。市委、市政府也在这一时期提出了推进城区危棚简屋改造的要求。市里对危棚简屋的界定是有要求的，要成片的，要有一定户数以上。虽然有标准，但各个区在把握上还是有差异的。卢湾区当年上报了30多块土地，当然斜三地块也属于成片的危棚简屋地区，被列入其中。

　　斜三地块的改造项目困难重重：1300多户居民要动迁、安置，20多家工厂和商店要搬迁，周围的环境要改造，臭水浜要填埋，道路要拓宽……这一切都需要钱。

　　当时，还是计划经济为主，区里的建设和改造项目都要经市政府或所属管理部门批准，再计划安排配套资金才可以实施，区里连造一个厕所也要向市环卫局申请计划立项后才能建造。从财政体制来看，主要是市一级财政，区一级还是定基数超额分成的办法，区的财力十分薄弱，再加上区级财政的基础是吃饭财政，仅仅依靠区级财政搞大的建设项目，不论从建设体制上还是从区的财力上都是不可能的。

　　△斜三基地现貌俯瞰图（蔡维帅摄）

　　寻找投资合作人 吸引外资参与

　　当时上海的侨汇房很紧张，华侨买不到好的房子。市里允许各个区建造一批侨汇房，这给改造斜三基地上的危棚简屋带来一丝希望，老百姓期盼已久的居住难问题也有了解决的可能。

　　这样，寻找投资合作人成了首要任务。此后的两年时间里，几番寻找、接洽、谈判，几经周折，1991年上半年，我们同香港中国海外发展有限公司开始有了接触。中国海外发展有限公司是国家建设部所属的一个企业，是在香港的房地产开发国企，孙文杰当时是香港公司的总经理。在香港建造过很多各类用途的项目，也搞过旧区改造项目，在这方面有点经验。他这次跟我们合作，一方面是想到上海来尝试一下，抱着“吃只桃子尝尝味道”的心态进入上海房地产市场；另一方面他也讲过，他是上海龙华人，想为上海做点事。“斜三基地”这个项目孙文杰总经理就是抱着尝试的态度和我们合作。

　　△“斜三基地”首尝土地批租改造旧区（蔡维帅摄）

　　斜三基地改造协议于1991年底签订，我们跟中国海外公司谈下来，大概需要人民币9000万元左右，折合2300万美元，再加上补贴要搬迁垃圾和粪码头的费用，总的资金一个亿不到点。

　　当时大家也觉得蛮心安理得的。从1991年年底签约到真正开始动迁的几个月的时间里，美元陆续进来了，但美元与人民币兑换的汇率从三点多变成百分之五点多了，美元升值了，我们就吃亏了。但是这个协议已经这样签了，投资方只要到中国银行把美元换成人民币给我们就行了，要少花好多美元，这是当时的思维方式。没想到有汇率这个事。

　　首开先河：以土地批租破解困境

　　与我们签约后，开发商中国海外发展有限公司在考虑，新房建成后的销售问题。由于当时的政策是，外商投资建设的侨汇房，只能允许卖给有上海户籍的华侨，这样一来销售对象就受到很大的限制。在这种情况下，外商考虑能否将当时政策允许的“合作改造”协议变为“土地批租”性质的旧区改造建设方式，这种按国际惯例土地批租方式如能批准实施，销售对象就突破了非要上海户籍、非要归国华侨的限制。

　　从卢湾区政府方面来讲，斜三基地改造从“合作”转变为“土地批租”方式，是借鉴国外通用的级差地租批租的办法，解决旧房改造中资金和房屋出售问题，有利于危棚简屋的旧区改造，有利于招商引资工作，有利于建设发展。区里的想法得到了市有关部门的肯定和支持。

　　想法一致后，中国海外发展有限公司就向市土地管理部门申办土地批租手续，并向市里交纳了100万美元的土地批租费用，受让了斜三地块中19790平方米土地，开了改革开放以来吸引外资进行旧区改造的先河。斜三基地从“合作”开发改为“土地批租”。对投资方来讲，意味着房子可以完全商品化了。

　　上海头一块批租土地，不是卢湾区的斜三基地，而是虹桥地区的一块土地，1988年时批租给日本商人建酒店。斜三基地呢，应该说是第一个利用级差土地批租来实现旧城区改造的成功案例，因此被誉为“海上第一块”。它为利用外资加速旧区改造起了带头的作用。正是由“海华”为开端，上海的土地批租推向了一个高潮。

　　△斜三基地现貌俯瞰图（蔡维帅摄）

　　动迁安置最为关键

　　斜三地块上的动迁工作1992年的上半年正式启动。投资方再三要求区分管城建工作的领导能挂帅动迁工作，以确保基地工程项目的建设进度。卢湾区的态度也很明确，虽然区领导在组织机构中不能担任职务，但斜三基地的改造、居民的动迁工作是我们工作重点中的重点，由我出任动迁总指挥。

　　当时的动迁安置工作，得到了大多数动迁居民的支持和配合，都觉得蛮好的，愿意从拥挤、环境差的棚户区搬到一房一厅、两房一厅的新工房居民小区。平均每户约6万块左右，总共用了8000多万元，完成了1300多户居民的动迁安置工作。

　　被动迁的居民与当下动迁居民的想法不一样。因为当时的老百姓期盼着改善居住条件，增加居住面积，改变生活环境，特别是居住的面积大了，水、电、煤配套齐全的独用新工房，他们觉得满足了自己的心愿，支持配合动迁安置工作，都同意搬走，前后大概用了半年多时间，动迁工作基本完成，土地三通一平后，1992年9月，全市第一块毛地批租土地交到了开发商的手中。

　　当时搞动迁不像现在那么复杂，关键是有动迁安置房。因为斜三基地的居民绝大部分需要易地安置，在当时全市动迁房源奇缺的情况下，安置这些居民，是一件非常困难的事情，动迁房源的缺口很大，部分居民还需要暂时过渡，有的甚至必须自己解决过渡问题。这就需要我们到市里去争取土地、房源。

　　△斜三基地现貌俯瞰图（蔡维帅摄）

　　上世纪80年代，上海市政府在事权下放过程中，矛盾比较突出的还是在建设系统方面。这里有个故事，大约是在1985年前后，天津市搞了“戴帽穿靴子”工程，就是给平顶工房加顶，叫“戴帽子”或“漆颜色”，窗框周边镶白边“亮眼睛”，墙裙涂点颜色，色彩更加鲜艳，叫“穿靴子”，实质上就是开展城市的市容美化整治工程。当时我们分管城建的几个副区长就到天津、北京去参观学习市容整治和城市管理的经验，在学习中受到启发，很多事确实需要敢想敢做，都要去积极争取。

　　回来以后我们就一起商量，集体写一份学习心得体会给市里。同时为了加快旧城改造、加强城市的管理工作，向市里要土地、要房源、要政策。过后不久的一个礼拜天，倪天增副市长召集我们开会，答应给每个区三四十亩的动迁安置土地。当时觉得虽然与需要相差很多，但市中心区一级政府能第一次拿到土地做安置也不错了，还是可以解决一点问题的。分配安排给我们区的土地在桂林公园旁边的康健地区，斜三基地动迁的部分居民安置到那里了，虽然也有人觉得太远，不愿去，但还是有不少人去了那里。

　　原来靠计划分配的土地上建造的房子，远远不能满足安置动迁居民的需要。所以我们自己也去寻找土地和动迁房源。我们曾组织专人负责房源的筹措，曾相继在浦东、闵行等地筹措到部分房源，安置了一些居民。闵行区的高兴小区就是由当时的卢湾区住宅开发办公室从闵行区争取得来的一块土地。

　　斜三基地旧改工作进展很顺利，竣工后的销售也很抢手，动迁居民的住房有了较大改善，打浦桥地区面貌发生了很大变化，对该地区的改造发展也起了推动作用。开发商从中也赚了钱，第一次进上海尝试吃旧区改造这个“桃子”感觉味道很好，接下来他们就向斜三基地的南部发展，继续进行了二期、三期的旧城区改造工作。

　　打浦桥从此变了模样

　　在谈判中，我们向对方提出要求，把斜三基地北面徐家汇路和斜徐路中间的那段狭长地块上的一片棚屋，有一百多户居民，一起动迁，并改造成绿化带。一来这些居民搬新房居住条件能得到改善，另外周围环境的优化对开发商、对建成后的房产也有利，对方爽快地答应了。

　　△斜三基地现貌俯瞰图（蔡维帅摄）

　　对方也向我们提出要求，要求我们把日晖港的垃圾和粪码头搬走。为了搬迁环卫码头，我们花了不少精力和时间，做了很多工作，将垃圾和粪码头搬到了日晖港与黄浦江交汇处。在上海举行世博会之前，配合沿江建设将码头撤出，这是后话了。日晖港没有填埋前有人形容为上海的“龙须沟”，区人大代表、政协委员多次向市里提要求，要填埋掉日晖港，这一愿望终于在1994年、1995年的时候得以实现，从肇嘉浜路到中山南二路的一条宽阔的马路成了现在的瑞金南路。

　　“斜三”地块改造建设后，昔日的棚户区已高楼林立。斜徐路上的棚户“孤岛”改造成为街心花园，徐家汇路路幅由13米拓宽至50米，由6条机动车道、2条非机动车道和3条绿化分隔带组成，成为上海南部连接南浦大桥与肇嘉浜路的主干道。1995年9月21日，这条路在海华花园建成后不久竣工通车。在卢湾区委中心组对于斜三基地的调研报告中，这样评述其“样本意义”：斜三基地的批租成功，使大规模的旧区改造从希望变成了现实，探索出了一条运用土地批租形式，利用中心城区土地级差优势，改造危、棚、简屋和“三废”工厂的新路子，实现了城区改变面貌、居民改善居住条件、开发商获得投资回报的多方“共赢”局面。

　　自1992年斜三基地后，土地批租在上海各区全面展开，比如黄浦区（原老黄浦区）北京东路71号街坊、普陀区长寿路、原闸北区天目西路、静安区永源浜等危棚简屋集中地块通过土地批租进行改造，而且大部分地块都实现了当年批租、当年动迁、当年开工。据统计，仅1992年和1993年两年，上海共批租459幅土地，其中市区227幅，涉及旧区改造的147幅，拆除旧房185万多平方米，其中危房、棚户、简屋85.4万平方米，占拆除总量的46.2%。

　　土地批租使得旧区改造工作的进程明显加快，成为上海城市建设史上的一个重大突破。